近三年高速上漲的竹科房市，終於在今年迎來明顯修正。根據多家市場調查統計，新竹科學園區周邊住宅價格全面下跌，平均跌幅約 7%，部分交易熱區甚至出現 10% 的議價空間。曾經「開價就秒殺」的區域，如今買氣明顯降溫，市場風向從賣方市場轉為以買方主導。
▌科學園區房價為什麼會跌？三大原因一次看懂
1. 科技業景氣降溫、購屋力道明顯減弱
AI、晶片需求雖仍強勁，但供應鏈調整、部分廠商縮減資本支出，導致科技業獎金與年終普遍縮水。科技新貴購屋力道減弱，是房價下跌的核心因素。
2. 高利率持續，房貸負擔沉重
央行升息後，「房貸負擔率」直接攀升。
不少園區工程師反映：「本來月付 4 萬，變成 5 萬，壓力真的有差。」
高總價的竹北、關埔自用客開始退場，價格自然回調。
3. 新建案大量交屋，供給變多市場回到理性
竹北、寶山、新竹市東區等地近三年大量推案，如今陸續完工交屋。
供給增加＋買氣轉弱，建商與屋主開始讓利求成交，促使中古屋與新案定價同步下修。
▌哪些區域跌最深？新竹、竹北、關埔最新行情整理
竹北市（高鐵特區 + 縣三）｜跌幅：7–10%
• 50坪以上總價帶議價空間大
• 2,000–3,000 萬產品議價空間明顯
• 投資客退場、換屋族觀望
新竹市關埔重劃區｜跌幅：5–7%
• 3 房交易量減少
• 屋主開價回到2022-2023稅準
• 部分屋齡較新物件議價達100-200萬
寶山 & 園區一帶｜跌幅：6–8%
• 過去兩年漲幅最大，正在修正幅度也較明顯
• 適合尋找「自住產品」的買方
• 單價呈現回到更合理區間
▌房價跌 7% 是短期修正還是長線趨勢？
專家普遍認為，這次修正具有「健康性」，並非崩盤，而是過去漲太快後的自然回調。
短期（半年–一年）
• 仍是盤整期
• 採購力低迷，議價將持續存在
中期（1–3 年）
• 仍取決於科技業景氣與利率
• 若科技訂單回升，房市有望止跌回穩
長期（3 年以上）
• 科技業仍是新竹最強動能
• 人口與高薪就業不會消失，因此「大幅崩跌」機率低
▌現在適合買房嗎？給買方與賣方的策略建議
給買方：這是難得的「議價期」
✔ 可針對 竹北高價區、關埔三房 多談價
✔ 優質新案釋出量提高，有機會「撿到合理價」
✔ 以自住為主，長線仍不失為穩定選擇
給賣方：心態必須從「開價賣」改成「價格競爭」
✘ 「開價買方自己會追」的時代結束
✔ 若急售需適度讓利
✔ 房況、裝潢、學區等「產品力」變得更重要
▌結語：房價下跌7%，新竹房市終於回到健康修正
「科學園區房價全線轉跌 7%」象徵新竹房市正式進入盤整期。
並非房市走入谷底，而是過去過熱後的合理修正。
對自住族來說，這是一段難得的觀望＋議價好時機；
對賣方與建商而言，也需要重新面對市場最真實的需求。
只要科技業長期仍穩健，新竹房市依然具備強大支撐力。
此刻的盤整，反而是下一波成長前的調整期。移會是長期趨勢。
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