預售屋具有付款輕鬆且全新屋的優點，但從簽約到完工通常需要兩年以上的時間，部分買家會因為房價上漲而想要換約轉手獲利。
然而，「預售屋禁止換約」修正草案究竟會不會實際上路，市場鬧得沸沸揚揚。若如期於今年7月上路，本篇文章可能是預售屋換約講解最終篇。
趁著草案上路前購買換約預售屋，除了注意老生常談的總價、自備款以及剩餘工程款外，還有哪些是大家經常忽略的呢？本篇整理買換約預售屋5大注意事項，希望大家的買房過程更為順利！
(1)您買的轉手預售屋多久才能換約？
預售屋換約，是指該房屋所有權還沒轉移到原買方名下之前，原買方將契約轉讓給承接的買方。移轉的是「權利」，而非實際「產權」。
若是想購買的預售屋無法換約，原買家只能等到建商將產權移交至自己名下後，再以一般成屋的買賣程序進行轉賣。而成屋轉賣中，原屋主持有時間過短，不只會被課徵高額的稅額，還會有房貸提前還清的違約金。
說實話，稅金及房貸違約金算是其次，實務上挑選家最常碰到的是「毀約」！由於房價上漲超乎預期，部分賣家後悔提前售出（賺太少），就算賠上違約金也甘願。因此，無論「預售屋無法換約」法案有無正式上路，挑選家建議購買能立即換約的物件，減少不必要的糾紛。
近期合新璞遇、豐邑Tech Park等建案陸續開放換約，如果您面臨上述問題，歡迎聯繫挑選家，我們會偕同專業代書解決您的疑難雜症。
(2)您買的轉手預售屋還能再換約嗎？有沒有換約次數或時間限制？
多數建商不會限制換約，但針對次數有所規範。
以新竹而言，昌益及竹慶建設就無換約次數限制（您也是昌粉嗎？）。以大品牌而言，寶佳旗下建商對於不同建案有不同的規定，但換約條件通常較嚴苛。而興富發通常可以換約，但次數限定一次。
因此，建議購入預售屋之前務必確認自己是第幾手買家，以及確認能否即時換約。
(3)您買的轉手預售屋有沒有客變？
若原屋主有進行客變，需要了解客變的細節及相關費用，因客變費往往會轉嫁給下一手買家。
若您購買的是鼎鼎大名的「星都匯」建案，所有戶別的第一手屋主在與昌益建設簽約時皆有客變 (從辦公室變住宅…小聲說…)，這筆費用自然是由下一手買家承擔。另外，昌益建設「2房」最常見的客變，就是從IH爐改為天然瓦斯，實務上費用僅數千元。
(4)原本有「建商優付」的預售屋，轉手給下一家同樣有優付嗎？
一般而言，購買預售屋是自備2-3成，貸款7-8成，對許多年輕首購族而言，籌出自備款就像遙不可及的夢想。
為此，部分建商推出「優付」方案，大幅減少自備款，買家只需要付10%以下的自備款，銀行貸不到的部分由建商借給買家，甚至免息！各大建商中，以興富發優付方案最為人所知。
然而，下一手買家不見得同樣享有換約優付方案，初期自備款加上價差，買家壓力也是不小。加上近年政府持續打房，興富發也逐漸取消優付好康！(買房真的更不容易了！)
(5)預售屋換約隱藏成本
換約費：一般而言，換約費是由賣家支付，實務上也有買方負擔的例子，換約費最高為原始總價的千分之一。
代書潤筆費：買賣雙方於代書見證下簽訂私約，私約會約定買家匯入價金的時間以及雙方赴建商換約的時間，通常代書潤筆費會向買賣雙方各酌收1,000-2,000元。
履保費用：預售屋的轉讓一樣可以做履約保證，費用是成交總價的萬分之六，通常由買賣雙方各付一半。若換約時間與簽訂私契時間相近，實務上也有價金不進履保的情形。
挑選家寫此篇時特別感慨，預售屋換約歷經許多階段，排隊買房、轉讓紅單、房地合一稅2.0上路等，若未來預售屋真的禁止換約，市場供給量勢必受到影響，蛋白區的新成屋價格勢必持續增漲。
上述預售屋換約5點注意事項中，以第1點最為重要，如果預售屋換約時間已到，但賣家遲遲不換約，建議尋求專業代書或仲裁單位協助。
