預售屋換約

預售屋無法換約即將上路?買換約轉手預售屋要注意這5點,不要買不到還虧錢!

預售屋具有付款輕鬆且全新屋的優點,但從簽約到完工通常需要兩年以上的時間,部分買家會因為房價上漲而想要換約轉手獲利。

然而,「預售屋禁止換約」修正草案究竟會不會實際上路,市場鬧得沸沸揚揚。若如期於今年7月上路,本篇文章可能是預售屋換約講解最終篇。

趁著草案上路前購買換約預售屋,除了注意老生常談的總價、自備款以及剩餘工程款外,還有哪些是大家經常忽略的呢?本篇整理買換約預售屋5大注意事項,希望大家的買房過程更為順利!

(1)您買的轉手預售屋多久才能換約?

預售屋換約,是指該房屋所有權還沒轉移到原買方名下之前,原買方將契約轉讓給承接的買方。移轉的是「權利」,而非實際「產權」。

若是想購買的預售屋無法換約,原買家只能等到建商將產權移交至自己名下後,再以一般成屋的買賣程序進行轉賣。而成屋轉賣中,原屋主持有時間過短,不只會被課徵高額的稅額,還會有房貸提前還清的違約金。

說實話,稅金及房貸違約金算是其次,實務上挑選家最常碰到的是「毀約」!由於房價上漲超乎預期,部分賣家後悔提前售出(賺太少),就算賠上違約金也甘願。因此,無論「預售屋無法換約」法案有無正式上路,挑選家建議購買能立即換約的物件,減少不必要的糾紛。

近期合新璞遇、豐邑Tech Park等建案陸續開放換約,如果您面臨上述問題,歡迎聯繫挑選家,我們會偕同專業代書解決您的疑難雜症。

(2)您買的轉手預售屋還能再換約嗎?有沒有換約次數或時間限制?

多數建商不會限制換約,但針對次數有所規範。

以新竹而言,昌益及竹慶建設就無換約次數限制(您也是昌粉嗎?)。以大品牌而言,寶佳旗下建商對於不同建案有不同的規定,但換約條件通常較嚴苛。而興富發通常可以換約,但次數限定一次。

因此,建議購入預售屋之前務必確認自己是第幾手買家,以及確認能否即時換約。

(3)您買的轉手預售屋有沒有客變?

若原屋主有進行客變,需要了解客變的細節及相關費用,因客變費往往會轉嫁給下一手買家。

若您購買的是鼎鼎大名的「星都匯」建案,所有戶別的第一手屋主在與昌益建設簽約時皆有客變 (從辦公室變住宅…小聲說…),這筆費用自然是由下一手買家承擔。另外,昌益建設「2房」最常見的客變,就是從IH爐改為天然瓦斯,實務上費用僅數千元。

(4)原本有「建商優付」的預售屋,轉手給下一家同樣有優付嗎?

一般而言,購買預售屋是自備2-3成,貸款7-8成,對許多年輕首購族而言,籌出自備款就像遙不可及的夢想。

為此,部分建商推出「優付」方案,大幅減少自備款,買家只需要付10%以下的自備款,銀行貸不到的部分由建商借給買家,甚至免息!各大建商中,以興富發優付方案最為人所知。

然而,下一手買家不見得同樣享有換約優付方案,初期自備款加上價差,買家壓力也是不小。加上近年政府持續打房,興富發也逐漸取消優付好康!(買房真的更不容易了!)

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(5)預售屋換約隱藏成本

換約費:一般而言,換約費是由賣家支付,實務上也有買方負擔的例子,換約費最高為原始總價的千分之一。

代書潤筆費:買賣雙方於代書見證下簽訂私約,私約會約定買家匯入價金的時間以及雙方赴建商換約的時間,通常代書潤筆費會向買賣雙方各酌收1,000-2,000元。

履保費用:預售屋的轉讓一樣可以做履約保證,費用是成交總價的萬分之六,通常由買賣雙方各付一半。若換約時間與簽訂私契時間相近,實務上也有價金不進履保的情形。

挑選家寫此篇時特別感慨,預售屋換約歷經許多階段,排隊買房、轉讓紅單、房地合一稅2.0上路等,若未來預售屋真的禁止換約,市場供給量勢必受到影響,蛋白區的新成屋價格勢必持續增漲。

上述預售屋換約5點注意事項中,以第1點最為重要,如果預售屋換約時間已到,但賣家遲遲不換約,建議尋求專業代書或仲裁單位協助。


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