疫情後房市

短期漲勢煞不住,3大原因曝光,長期面臨升息風險,購屋族該如何準備?

全球許多國家的房價都在上漲,歐洲、美國、日本等先進國家無一例外,各界認為主要原因是全球低利率環境和大規模財政刺激政策,英國媒體《經濟學人》分析指出,短期內全球房價漲勢恐怕還是煞不住,並列出三大原因。

短期漲勢煞不住:第1項原因是「家戶財務健全」

以美國來看,相較於過去的房地產熱潮,這一波熱潮的買主是家庭經濟收入穩定的小康家庭,目前在美國獲得政府支持房貸的平均信用分數約為750,等級相當好,較2008年金融危機前高出許多。

再者,當前利率基數極低,就算升息影響也有限。加上全球跟隨美國的房貸市場主流,採用固定利率抵押貸款,讓民眾短期內免受借款成本上升的衝擊。

短期漲勢煞不住:第2項原因是「生活偏好改變」

受疫情影響,愈來愈多人遠距工作,增加居家辦公室和庭院變大的需求,房價上漲的因素之一,部份源自於買家追求更寬闊的空間。以英國來看,獨棟房屋的交易數增加,公寓交易數下降,即反映此趨勢。

然而,地狹人稠、寸土寸金的台灣因遠距工作換房的情況較不普遍,往往是因為新增家庭成員或學區考量才選擇換房。

短期漲勢煞不住:第3項原因是「房屋供給不足」

房屋需求上升進一步推升房價,不僅新房建造的速度不及需求增長的速度,疫情衝擊房屋供給的速度,原物料與勞動力短缺、薪資上漲使情況更為嚴峻,建商成本高漲並將成本轉嫁給消費者。

以台灣而言,各縣市房價齊漲,供不應求。在這「全民買房」的時代,當親朋好友都在討論房地產,原本沒有打算買房的民眾,可能因此萌生買房的想法,跳上房地產火車。

長期升息風險?

購屋者應從房價、貸款成數、每月還款金額變化以及房貸負擔率等4大方面綜合考量,評估自身財務狀況及是否適合進場買房:

目前房價漲幅已大,不少購屋者面臨銀行估不到價的狀況,加上政府嚴控房市炒作,不少預售屋前期自備款已調升至3成(不再是以往2成)。

若過度追高價買房,一旦房屋估價不如預期,甚至可能出現貸款下不來出現違約的情形。因此,建議購屋時多準備一些自備款,至少抓購屋總價3成以上自備款較妥當,才可以降低未來貸款成數不如預期的風險。

另外,房貸族需要留意升息利率變動所帶來的房貸負擔增加的情形,對於資金不寬裕的民眾而言將是雪上加霜。合理的房貸負擔率一般應為家庭月收入的1/3至1/2,如果房貸負擔占比過高,勢必影響資金調度靈活性,購屋者的生活品質可能會因此大打折扣。

最後,近年來全台房價飆漲,就連蛋白區、蛋殼區的房價都出現大漲,但部分房市熱區短線漲幅過於迅猛,配套的生活機能卻沒有跟上,導致「超漲」狀況相當嚴重。此時貿然進場,追高的可能性並不小,後續若市場反轉或表現不如預期,就可能出現套牢,還必須面對升息負擔加重的窘境。因此,建議民眾購屋以自住為當前主要考量,換屋族不妨抓住這波熱潮,輕鬆換房。


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