日前，挑選家收到讀者詢問重購退稅，特別寫一篇說明重購退稅，希望能幫助所有換屋族們順利節稅！
如果您有買賣房屋需求或疑難雜症，歡迎與挑選家聯繫，我們會盡快回覆您！?
什麼是重購退稅？
重購退稅，指賣掉舊有住宅並買新的住宅，只要符合「指定條件」就能夠「退稅」。問題來了，什麼是「指定條件」？ 「退稅」又是退哪些稅？
重購退稅退哪些稅？
「重購退稅」退的稅有3項：土地增值稅、財產交易所得稅(舊制)、房地合一稅(新制)
⭐其中，民國105年以前取得的不動產，適用財產交易所得稅(舊制) ，民國105年後取得的不動產，適用房地合一稅(新制)。
意即，符合重購退稅的條件下，您退稅通常會有2種情況(但不是只有這2種狀況)：
- 土地增值稅+財產交易所得稅(舊制)
- 土地增值稅+房地合一稅(新制)
(備註：本文不另外介紹以上3項稅，欲了解房地合一稅可參考【房地合一稅2.0懶人包】)
什麼條件下適用重購退稅？
無論是土地增值稅、財產交易所得稅(舊制)、房地合一稅(新制)，都必須符合以下條件：
- 在2年內完成移轉登記，先賣後買、先買後賣皆可
- 出售前一年無出租或營業使用
- 個人、配偶或直系親屬設有戶籍並居住
- 購入的不動產必需持有並居住滿6年
重購退稅注意事項
⭐若是先買後賣，戶籍一定要留在賣的那間才算數。
⭐財產交易所得稅(舊制)、房地合一稅(新制)以配偶名義出售或重購不動產，同樣適用重購退稅。但是，土地增值稅以配偶的名義出售或重購不適用重購退稅，必須是同一人。
⭐小屋換大屋的情況下，只有房地合一稅(新制)適用，會按比例退稅，而土地增值稅、財產交易所得稅(舊制)不適用。
舉例說明：老黃於106年購入總價1000萬元的A房供自住，而後於108年出售，成交價為1500萬元，並申報繳納房地合一稅80萬元。之後，老黃於109年再購進總價1200萬的B房供自住。適用重購退稅，按比例退還80x(1200/1500)=64萬稅額。
綜合上述，我們可以整理出下表：
| 財產交易所得稅(105年以前舊制) | 房地合一稅(105年以後新制) | 土地增值稅 | |
| 課稅標準 | 成交價 | 成交價 | 公告現值*面積*持分比例 |
| 期限 | 2年內完成移轉登記 | 2年內完成移轉登記 | 2年內完成移轉登記 |
| 適用者 | 所有權人及其配偶 | 所有權人及其配偶 | 所有權人 |
| 退稅範圍 | 小屋換大屋 | 小屋換大屋 大屋換小屋(按比例) | 小屋換大屋 |
| 申報時間 | 房屋、土地完成所有權移轉登記日次日起算30日內 | 房屋、土地完成所有權移轉登記日或房屋使用權交易日之次日起算30日內 | 雙方當事人應在訂定契約之日起30日內，向土地所在地之地方稅稽徵機關申報土地移轉現值 |
重購退稅疑難雜症
1. 如果換屋多次，重購退稅是否有次數限制？
不限制次數，一生可使用多次
2. 如果名下有多間房屋，是否也適用重購退稅？
適用，只要符合前段提到的條件即可
3. 若買入5年內出售或出租會怎麼樣？
若改變用途、出租、遷出戶籍、移轉他人(包括夫妻間贈與)，就會被追繳原退還的稅額。戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人、配偶或直系親屬任何1人於原戶籍內，不然會被追繳原退還的稅。
4. 「預售屋換約」適用重購退稅嗎？
預售屋由於房子還沒蓋好，無法設籍，不適用。
5. 重購自用住宅用地後辦理自益信託(委託人與受益人同屬一人)，仍適用重購退稅嗎？
如該地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用，5年內辦理自益信託，適用重購退稅，免追繳原退還稅款。
6. 購買工業住宅、事務所宅(如竹東二重埔昌X建設作品)適用重購退稅嗎？
土地增值稅「原則上」適用，除非面積超過規定。根據規定，都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約90.75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約211.75坪。
財產交易所得稅(舊制)、房地合一稅(新制)是以成交價為基準判定。
(備註：什麼是工業住宅、事務所宅？請參見【土地使用分區懶人包】)
7. 為什麼我家老公寓換新大樓，土地增值稅無法重購退稅？
若是老公寓換新大樓，由於公寓土地持分往往較大，也就是土地價值比較高，很有可能不符合重購退稅條件。
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