土地使用分區

【土地使用分區】土地使用分區比挑門牌重要?房貸可能因此貸不下來?

對多數買家而言,買房最重要的莫過於價格以及機能,往往不太在意「土地使用分區」,但這項細節,不可輕忽。

舉例而言,購買「工業區」的住宅(工業住宅),除了未來可能轉手不易,也有可能面臨…

什麼是土地使用分區?

各縣市政府在規劃城市時,對於每一塊土地賦予不同的任務。土地使用分區大分類包含都市計畫、非都市土地及國家公園使用分區,大分類下可再細分。

都市計畫土地使用分區

依據都市計畫法都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區,並得視實際情況,劃定其他使用區域或特定專用區。

以「都市計畫」土地而言,光是「住宅區」就可分為住1、住2、住3,而「商業區」也可分為商1、商2、商3等土地使用分區,且各縣市對於住宅區的開發程度規定不盡相同。

舉例而言,同一縣市內住1、住2、住3容積率以及建蔽率並不相同,且假設同為「住1」的,台北市與彰化縣的容積率及建蔽率也可能不一樣。

非都市計畫土地使用分區

依據非都市土地使用管制規則,非都市土地依其使用分區之性質,編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地。

甲建、乙建、丙建以及丁建可以蓋房,有不同的容積率以及建蔽率規範。

其中,丙種建築用地屬山坡保育區內的建築用地,對於土地開發有嚴格的管制,必須先施做水土保持才能動工,部分「山莊」產品就是蓋在丙種建築用地。

而丁種建築用地,可以合法蓋工廠,並申請工廠登記證,大部分都作為工廠用地使用。

土地使用分區怎麼查?

  • 調閱土地謄本,在土地標示部中的使用分區就會揭露

在不對的土地使用分區蓋房?買這種房不行嗎?會影響貸款成數嗎?

大直豐匯
大直豐匯(圖片來源:甲山林)

最常見的就是「事務所宅」「工業住宅」以及「娛樂商業宅」

  • 事務所宅:商業區常見的建築用途為「住宅」或「事務所」,事務所用途的戶別作為住家使用,即事務所宅。由於事務所宅通常不隔間且定價低,往往吸引不少買家。
  • 工業住宅:因土地取得成本低廉,房價較為低廉,吸引不少民眾購買。
  • 娛樂商業宅:土地使用分區為「商業娛樂專用區」,卻規劃為豪宅使用,如台北市大直

根據TVBS報導,台北市大直明水路、敬業一路,有破千戶位在精華地段的居民,因違反商業區自住,都發局曾要求限期改善 (好像有點難改善?) 近期大直豪宅「大直豐匯」甚至出現賠售案例!

除此之外,部分建案土地使用分區為「科技商務服務專用區」、「科技商務區」,其實算是工業區土地的變形版。(?詳閱Mobile 01討論版)

讀者若要入手工業區、商業區附近的房子,要盡量避免買地目不對的建案。但實務上,在房價高漲的時代,且特別是在腹地狹小的新竹,購買非住宅地目的建案自住,挑選家認為不失為一種選項,因為房價真的較為親民。

針對貸款成數,在個人信用狀況良好的前提下,如果是入手第一手建商戶,通常不太需要擔心,建商配合的銀行通常貸款至少達7成。若是購買成屋轉手戶,建議諮詢多家銀行,每家銀行鑑價的結果可能不太一樣。

同場加映:工業住宅適用重購退稅嗎?

什麼是重購退稅?

政府為避免納稅義務人因為被課了土地增值稅,造成賣房子所得的錢不夠買新房子,特別規定重購自用住宅用地可以申請退回賣出舊屋所繳納的土地增值稅,貼補買新房子土地總額價款的差價。

工業住宅適用重購退稅嗎?

豪宅可能不適用 (如前述的大直豐匯),因土地面積大。但一般情況下,工業住宅也適用重購退稅。

根據土地稅法35條,重購退稅適用以下情形:

  • 自用住宅用地出售後,另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。
  • 自營工廠用地出售後,另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。
  • 自耕之農業用地出售後,另行購買仍供自耕之農業用地者。

(7公畝=700平方米=211.75坪)

更多資訊,請參考財政部〈自用住宅重購退稅有妙方〉

如過您有任何買賣房屋的需求或疑問,歡迎直接聯繫挑選家!


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