重購退稅

【重購退稅】重購退稅退那些稅?買賣間隔多久內適用?以配偶名義買賣、預售屋換約適用嗎?關於重購退稅,看這篇就夠了!

日前,挑選家收到讀者詢問重購退稅,特別寫一篇說明重購退稅,希望能幫助所有換屋族們順利節稅!

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什麼是重購退稅?

重購退稅,指賣掉舊有住宅並買新的住宅,只要符合「指定條件」就能夠「退稅」。問題來了,什麼是「指定條件」? 「退稅」又是退哪些稅?

重購退稅退哪些稅?

「重購退稅」退的稅有3項:土地增值稅、財產交易所得稅(舊制)、房地合一稅(新制)

⭐其中,民國105年以前取得的不動產,適用財產交易所得稅(舊制) ,民國105年後取得的不動產,適用房地合一稅(新制)。

意即,符合重購退稅的條件下,您退稅通常會有2種情況(但不是只有這2種狀況):

  • 土地增值稅+財產交易所得稅(舊制)
  • 土地增值稅+房地合一稅(新制)

(備註:本文不另外介紹以上3項稅,欲了解房地合一稅可參考【房地合一稅2.0懶人包】)

什麼條件下適用重購退稅?

無論是土地增值稅、財產交易所得稅(舊制)、房地合一稅(新制),都必須符合以下條件:

  1. 2年內完成移轉登記,先賣後買、先買後賣皆可
  2. 出售前一年無出租或營業使用
  3. 個人、配偶或直系親屬設有戶籍並居住
  4. 購入的不動產必需持有並居住滿6年

重購退稅注意事項

⭐若是先買後賣,戶籍一定要留在賣的那間才算數

⭐財產交易所得稅(舊制)、房地合一稅(新制)以配偶名義出售或重購不動產,同樣適用重購退稅。但是,土地增值稅以配偶的名義出售或重購不適用重購退稅,必須是同一人。

小屋換大屋的情況下,只有房地合一稅(新制)適用,會按比例退稅,而土地增值稅、財產交易所得稅(舊制)不適用。

舉例說明:老黃於106年購入總價1000萬元的A房供自住,而後於108年出售,成交價為1500萬元,並申報繳納房地合一稅80萬元。之後,老黃於109年再購進總價1200萬的B房供自住。適用重購退稅,按比例退還80x(1200/1500)=64萬稅額。

綜合上述,我們可以整理出下表:

財產交易所得稅(105年以前舊制)房地合一稅(105年以後新制)土地增值稅
課稅標準成交價成交價 公告現值*面積*持分比例
期限2年內完成移轉登記2年內完成移轉登記2年內完成移轉登記
適用者所有權人及其配偶所有權人及其配偶 所有權人
退稅範圍小屋換大屋小屋換大屋
大屋換小屋(按比例)
小屋換大屋
申報時間房屋、土地完成所有權移轉登記日次日起算30日內房屋、土地完成所有權移轉登記日或房屋使用權交易日之次日起算30日內雙方當事人應在訂定契約之日起30日內,向土地所在地之地方稅稽徵機關申報土地移轉現值
重購退稅適用情況

重購退稅疑難雜症

1. 如果換屋多次,重購退稅是否有次數限制?

不限制次數,一生可使用多次

2. 如果名下有多間房屋,是否也適用重購退稅?

適用,只要符合前段提到的條件即可

3. 若買入5年內出售或出租會怎麼樣?

改變用途、出租、遷出戶籍、移轉他人(包括夫妻間贈與),就會被追繳原退還的稅額。戶籍如需辦理遷出,至少需保留本人、配偶或直系親屬任何1人於原戶籍內,不然會被追繳原退還的稅。

4. 「預售屋換約」適用重購退稅嗎?

預售屋由於房子還沒蓋好,無法設籍,不適用。

5. 重購自用住宅用地後辦理自益信託(委託人與受益人同屬一人),仍適用重購退稅嗎?

如該地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用,5年內辦理自益信託,適用重購退稅,免追繳原退還稅款。

6. 購買工業住宅、事務所宅(如竹東二重埔昌X建設作品)適用重購退稅嗎?

土地增值稅「原則上」適用,除非面積超過規定。根據規定,都巿土地最大適用面積是300平方公尺,約90.75坪,非都巿土地最大適用面積是700平方公尺,約211.75坪。

財產交易所得稅(舊制)、房地合一稅(新制)是以成交價為基準判定。

(備註:什麼是工業住宅、事務所宅?請參見【土地使用分區懶人包】)

7. 為什麼我家老公寓換新大樓,土地增值稅無法重購退稅?

若是老公寓換新大樓,由於公寓土地持分往往較大,也就是土地價值比較高,很有可能不符合重購退稅條件。

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