中央銀行12/16將召開第四季理監事會議，市場關注利率、匯率與房市三大議題。
預期央行將調高今年經濟成長率以及通膨率預估值、政策利率維持在1.125%不變、利率「連七凍」。同時為避免房價失控、銀行過多信用流向不動產，央行可能祭出第四波選擇性信用管制措施。
從去年12月初行政院推出「健全房地產市場方案」以來，央行已祭出三波信用管制措施：
2020/12：針對自然人多戶、法人購屋、購地貸款、餘屋貸款調降貸款成數
2021/3：二度調降法人購屋貸款成數至4成、自然人及高價住宅貸款成數5.5成，並首度對工業區土地出手，規範最高貸款成數為5.5成
2021/9：取消六都及新竹縣市第二戶寬限期，並再度調降購地貸款以及工業區土地貸款成數至六成與五成以下
【打炒房】央行可能再祭出哪些選擇性信用管制措施呢？
據央行統計，10月底全體國銀房貸餘額來到8兆6146億元，建築貸款餘額2兆7258億元，雙雙創歷史新高。不過，房貸以及建築貸款之年增率已放緩。
預期央行討論的方向將包括：
- 擴大第二戶無寬限期的區域到全台
- 縮短自然人購屋貸款期限等
- 為避免建商養地，可能再降購地貸款成數，或對土建融貸款利率訂出下限，不得低於1.8%。
值得一提的是，土地銀行明年不動產放款預算目標將以「零成長」編列。土地銀行是首家喊出明年不動產放款業務零成長的公股行庫。目前多數公股行庫明年房貸業務多維持在4-5%成長率。
【打炒房】什麼是選擇性信用管制？
信用管制是央行的貨幣政策工具之一，是指對金融機構的業務採取一定程度的限縮(如房貸、土地融資等)，以控制資金的流向與流量。
台灣不動產歷史上的信用管制： 228選擇性信用管制
80年代的台灣，可以說台灣錢淹腳目，不只股市破萬點，從636點狂漲到12682，房地產也平均飆漲10倍。
央行於1989年2月28日祭出選擇性信用管制，大動作地實施一連串信用緊縮政策，史稱228選擇性信用管制、房市228事件，內容包含：
- 停止無擔保購地貸款
- 限制企業建築融資額度：建築貸款以不超過78年2月土地公告現值加4成或造價的5成為限，並依工程進度分批撥款
228選擇性信用管制重挫了當時房地產的氣焰，過熱的房市在一年之內陷入死寂，直到1996年停止信用管制後才逐漸恢復生機，而是歷年來央行唯一對房市採取嚴厲的信用管制。
228選擇性信用管制，無疑是抽走不動產市場上供給者(即建商)的銀根，沒有新推案，就沒有交易量；沒有交易量，何來的房價創新高？
【打炒房】不動產市場的發展
除了「信用管制」的政策外，內政部日前祭出預售屋禁止換約草案，引發市場恐慌。
政府近年打房手段，主要分成：
- 選擇性信用管制：如提高利率、壓低房貸成數
- 提高稅賦：如房地合一稅2.0
- 資訊透明化：如實價登錄2.0
從房市228事件得知，從「銀根」面著手，是打炒房釜底抽薪的根本解決方式之一。透過資訊透明化、提高稅賦的方式，在當今大多頭的房市，無疑給了眾人「賣高價」的理由。
從實價登錄來看，周遭建案都開高高，自家建案或自家的房哪有賣低價的道理？
從房地合一稅2.0來看，充實國庫之餘，也苦了買不到第一手預售案的自住客。將近一半利潤將分給政府，對原屋主而言沒有不加價賣的理由。
相信也是因此，政府才祭出預售屋禁止換約草案，儘管市場一片風聲鶴唳，但若沒有從根本解決現況，我們可以預期，限縮的不是房價，而是交易量。
