打炒房 選擇性信用管制

【打炒房】取消第二戶寬限期後,央行可能再祭出哪些選擇性信用管制措施呢?

中央銀行12/16將召開第四季理監事會議,市場關注利率、匯率與房市三大議題。

預期央行將調高今年經濟成長率以及通膨率預估值、政策利率維持在1.125%不變、利率「連七凍」。同時為避免房價失控、銀行過多信用流向不動產,央行可能祭出第四波選擇性信用管制措施。

從去年12月初行政院推出「健全房地產市場方案」以來,央行已祭出三波信用管制措施:

2020/12:針對自然人多戶、法人購屋、購地貸款、餘屋貸款調降貸款成數

2021/3:二度調降法人購屋貸款成數至4成、自然人及高價住宅貸款成數5.5成,並首度對工業區土地出手,規範最高貸款成數為5.5成

2021/9:取消六都及新竹縣市第二戶寬限期,並再度調降購地貸款以及工業區土地貸款成數至六成與五成以下

【打炒房】央行可能再祭出哪些選擇性信用管制措施呢?

據央行統計,10月底全體國銀房貸餘額來到8兆6146億元,建築貸款餘額2兆7258億元,雙雙創歷史新高。不過,房貸以及建築貸款之年增率已放緩。

預期央行討論的方向將包括:

  1. 擴大第二戶無寬限期的區域到全台
  2. 縮短自然人購屋貸款期限等
  3. 為避免建商養地,可能再降購地貸款成數,或對土建融貸款利率訂出下限,不得低於1.8%。

值得一提的是,土地銀行明年不動產放款預算目標將以「零成長」編列。土地銀行是首家喊出明年不動產放款業務零成長的公股行庫。目前多數公股行庫明年房貸業務多維持在4-5%成長率。

(新聞出處:自由時報經濟日報)

【打炒房】什麼是選擇性信用管制?

信用管制是央行的貨幣政策工具之一,是指對金融機構的業務採取一定程度的限縮(如房貸、土地融資等),以控制資金的流向與流量。

台灣不動產歷史上的信用管制: 228選擇性信用管制

80年代的台灣,可以說台灣錢淹腳目,不只股市破萬點,從636點狂漲到12682,房地產也平均飆漲10倍。

央行於1989年2月28日祭出選擇性信用管制,大動作地實施一連串信用緊縮政策,史稱228選擇性信用管制、房市228事件,內容包含:

  1. 停止無擔保購地貸款
  2. 限制企業建築融資額度:建築貸款以不超過78年2月土地公告現值加4成或造價的5成為限,並依工程進度分批撥款

228選擇性信用管制重挫了當時房地產的氣焰,過熱的房市在一年之內陷入死寂,直到1996年停止信用管制後才逐漸恢復生機,而是歷年來央行唯一對房市採取嚴厲的信用管制。

228選擇性信用管制,無疑是抽走不動產市場上供給者(即建商)的銀根,沒有新推案,就沒有交易量;沒有交易量,何來的房價創新高?

【打炒房】不動產市場的發展

除了「信用管制」的政策外,內政部日前祭出預售屋禁止換約草案,引發市場恐慌。

政府近年打房手段,主要分成:

  1. 選擇性信用管制:如提高利率、壓低房貸成數
  2. 提高稅賦:如房地合一稅2.0
  3. 資訊透明化:如實價登錄2.0

從房市228事件得知,從「銀根」面著手,是打炒房釜底抽薪的根本解決方式之一。透過資訊透明化、提高稅賦的方式,在當今大多頭的房市,無疑給了眾人「賣高價」的理由。

從實價登錄來看,周遭建案都開高高,自家建案或自家的房哪有賣低價的道理?

從房地合一稅2.0來看,充實國庫之餘,也苦了買不到第一手預售案的自住客。將近一半利潤將分給政府,對原屋主而言沒有不加價賣的理由。

相信也是因此,政府才祭出預售屋禁止換約草案,儘管市場一片風聲鶴唳,但若沒有從根本解決現況,我們可以預期,限縮的不是房價,而是交易量。

⭐延伸閱讀:房地合一稅2.0懶人包預售屋禁止換約修正草案通過,房市推測會‧‧‧


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